Vi viser til deres søknad av 16.07.2026 om dispensasjon for montering av markise på Kjerkgata 18.
Kommunen har gjennomgått det innsendte materialet. Søknaden er per i dag ikke tilstrekkelig dokumentert til at kommunen kan foreta en forsvarlig og fullstendig behandling av dispensasjonsspørsmålet. Det mangler blant annet nødvendige opplysninger om tiltakets størrelse, utforming og nøyaktige plassering, herunder om markisen vil rage ut over eiendomsgrensen mot Kjerkgata.
Eiendommen gbnr. 160/85 ligger innenfor felt S_15 i områdeplan for Røros sentrum, planID 20230002, senest endret med ikrafttredelse 19.06.2025. Eiendommen ligger samtidig innenfor hensynssone H_570_1 – Bevaring kulturmiljø.
Etter planbestemmelse 5.15.3 Solskjerming skal det benyttes vindusfolie som varme- eller lyshindring, og markiser er uttrykkelig ikke tillatt. Tiltaket forutsetter derfor dispensasjon fra denne bestemmelsen.
Hensynssonen har som formål å bevare den kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen, bygningsmiljøet, bystrukturen og landskapet. Innenfor hensynssonen skal tiltak heller ikke gjennomføres dersom de går på bekostning av kulturhistoriske og opplevelsesmessige verdier eller kan forandre områdets karakter. Markiser som eksponeres mot gate, gårdsrom eller vet er særskilt nevnt blant tiltakene som skal vurderes etter bestemmelsene for hensynssonen.
Dette må suppleres
For at kommunen skal kunne behandle saken videre, ber vi om følgende:
1. Fullstendig og konkretisert dispensasjonssøknad
Det må fremgå uttrykkelig at det søkes dispensasjon fra områdeplanens punkt 5.15.3Solskjerming.
- Begrunnelsen må knyttes til vilkårene i plan- og bygningsloven § 19-2. Det må derfor redegjøres konkret for:
- hvilke hensyn bestemmelsen om forbud mot markiser og hensynssone H_570_1 skal ivareta,
hvorfor disse hensynene etter deres vurdering ikke blir vesentlig tilsidesatt ved det konkrete tiltaket,
hvilke konkrete fordeler dispensasjonen vil gi,
hvilke ulemper tiltaket kan medføre for bygningen, kulturmiljøet og gaterommet, og
hvorfor fordelene ved dispensasjonen etter deres vurdering er klart større enn ulempene.
Den begrunnelsen som hittil er sendt inn, viser særlig til behovet for å beskytte varer mot solbleking og til at flere andre butikker i sentrum har markiser. Dette er opplysninger kommunen kan ta med i vurderingen, men de er ikke i seg selv tilstrekkelige til å belyse vilkårene i pbl. § 19-2.
Dersom det fortsatt ønskes lagt vekt på at andre virksomheter i Kjerkgata eller Bergmannsgata har markiser, bør det opplyses hvilke konkrete eiendommer det vises til. Det bør så langt mulig også redegjøres for når markisene ble godkjent eller oppført. Kommunen gjør oppmerksom på at eksisterende markiser kan være etablert under tidligere plangrunnlag, og at slike tilfeller derfor ikke nødvendigvis er sammenlignbare med denne saken.
2. Byggegrense
Områdeplanens bestemmelse om byggegrense fastsetter at der byggegrense ikke er vist på plankartet, må tiltak ikke plasseres nærmere kommunal vei enn 4 meter. Det er ikke vist en særskilt byggegrense på stedet som erstatter dette kravet. På bakgrunn av bygningens og fasadens plassering mot Kjerkgata vil den omsøkte markisen bli plassert innenfor den fastsatte byggegrensen mot kommunal vei. Tiltaket krever derfor, i tillegg til dispensasjon fra punkt 5.15.3, også dispensasjon fra områdeplanens bestemmelse om byggegrense. Denne dispensasjonen må angis og begrunnes i den supplerte dispensasjonssøknaden.
3. Målsatt tegningsgrunnlag
Det er ikke mottatt et tegningsgrunnlag som gjør det mulig å fastslå markisens størrelse, plassering eller virkning på fasaden og gaterommet.
Følgende må derfor sendes inn:
- eksisterende og ny fasadetegning av hele den aktuelle fasaden,
- snittegning vinkelrett på fasaden, påført eiendomsgrenser og formålsgrenser
- målsatt situasjonsplan basert på oppdatert situasjonskart, og
- gjerne fotomontasje eller annen illustrasjon som tydelig viser fasaden med markisen både inntrukket og utslått.
Tegningene må blant annet vise markisens totale lengde, kassettens plassering og dimensjoner, maksimalt utspring fra fasaden, høyde over gateplan, laveste punkt når markisen er fullt utslått, helningsvinkel og markisens plassering i forhold til vinduer, dør og øvrige fasadeelementer.
Eiendomsgrensen mot Kjerkgata skal være tydelig inntegnet. Snitt og situasjonsplan må vise hvor langt markisen eventuelt vil rage utenfor gbnr. 160/85 og inn over tilgrensende kommunalt areal.
4. Utforming, materialer og farge
Det må sendes inn produktopplysninger for den aktuelle markisen, herunder fabrikat/type dersom dette er kjent, dukmateriale, kassett og øvrige synlige beslag, samt konkret fargeangivelse, fortrinnsvis med NCS-, RAL- eller tilsvarende fargekode.
Det må også opplyses om markisen skal ha tekst, logo eller annen reklame. Etter områdeplanens punkt 5.15.1 er reklame på markiser og parasoller ikke tillatt. Dersom den omsøkte markisen skal ha reklame, tekst eller logo som omfattes av denne bestemmelsen, må dispensasjonssøknaden utvides til også å omfatte dette forholdet.
Søknaden opplyser at markisen skal dekke begge vinduene og døren. Det må derfor særlig vises hvordan markisen forholder seg til fasadens oppdeling. Kommunens skiltveileder legger til grunn at eventuelle markiser bør samsvare med vindusbredde og fasadeoppdeling, og at store sammenhengende markiser kan ha en uheldig virkning på bygningens uttrykk.
5. Dokumentasjon av behovet for markise og vurderte alternativer
Søknaden er begrunnet med at direkte sollys skader og solbleker varer i butikken. Samtidig er vindusfolie den løsningen områdeplanen uttrykkelig legger opp til. Det er opplyst at en leverandør har vurdert at solfolie må være så mørk at innsynet til butikken blir redusert. Byantikvaren har på sin side vist til at det finnes transparente produkter som reduserer UV- stråling og varme uten vesentlig å hindre innsyn.
For at kommunen skal kunne vurdere behovet for dispensasjon, ber vi derfor om en nærmere dokumentert redegjørelse for hvilke alternative løsninger som er undersøkt.
Dersom det påberopes at egnet transparent vindusfolie ikke vil gi nødvendig beskyttelse, bør dette underbygges med produktinformasjon eller en uttalelse fra aktuell leverandør/fagkyndig. Det bør blant annet fremgå hvilken grad av UV-beskyttelse og lysreduksjon som er nødvendig, og hvorfor tilgjengelige folieprodukter eller andre mindre inngripende løsninger ikke dekker behovet.
6. Nabovarsling
Tiltaket og de dispensasjonene det søkes om skal nabovarsles i samsvar med plan- og bygningslovens regler. Nabovarselet må gi naboer og gjenboere tilstrekkelig informasjon om tiltakets størrelse, plassering og utforming, og det må fremgå hvilke bestemmelser det søkes dispensasjon fra og hva dispensasjonen går ut på. Relevante tegninger og dispensasjonsbegrunnelsen må følge varselet.
Kopi av nabovarsel, dokumentasjon på at varselet er sendt, eventuelle nabomerknader og søkers kommentarer til disse må sendes kommunen sammen med søknaden.
Søknadsplikt etter plan- og bygningsloven
Kommunen gjør oppmerksom på at montering av den omsøkte markisen, i tillegg til å kreve dispensasjon, er et søknadspliktig tiltak etter plan- og bygningslovens byggesaksregler. En eventuell dispensasjon innebærer ikke i seg selv tillatelse til å montere markisen.
Dispensasjonssøknaden kan behandles separat før det sendes inn søknad om tillatelse til tiltak. Dersom dere ønsker en slik separat behandling, ber vi om at dette opplyses. Alternativt kan byggesøknaden sendes inn sammen med den supplerte dispensasjonssøknaden, slik at tiltaket kan vurderes samlet.
Markisen kan uansett ikke monteres før nødvendige dispensasjoner og tillatelse etter plan- og bygningsloven foreligger.
Særlig veiledning dersom markisen skal rage ut over o_TUN_2
Plankartet viser at arealet i Kjerkgata utenfor eiendommen er regulert til offentlig gatetun, o_TUN_2. Det innsendte materialet viser ikke hvor langt markisen vil rage ut fra fasaden, eller om den i utslått stilling vil gå over eiendomsgrensen til gbnr. 160/85 og inn over det kommunale arealet.
Dette må derfor avklares gjennom målsatt situasjonsplan og snittegning. Tegningene må vise eiendomsgrensen, markisens maksimale utspring fra fasaden, avstanden til eiendomsgrensen og hvor langt markisen eventuelt vil rage inn over o_TUN_2. Snittet må også vise markisens laveste høyde over gateplan når den er fullt utslått.
Dersom markisen vil rage ut over eiendomsgrensen til gbnr. 160/85 og inn over o_TUN_2, legger kommunen til grunn at den delen av tiltaket som strekker seg inn over gatetunet vil være i strid med regulert arealformål. En fastmontert markise som betjener virksomheten på gbnr. 160/85 har ikke en funksjon som naturlig inngår i formålet gatetun, og omfattes heller ikke av den særskilte adgangen i punkt 8.3.1 til tidsbegrensede og flyttbare konstruksjoner, salgsboder og uteservering.
Dersom markisen strekker seg inn over o_TUN_2, må det derfor også søkes dispensasjon fra regulert arealformål o_TUN_2, jf. områdeplanens punkt 8.3.1.
Privatrettslig rådighet over kommunal eiendom
Et eventuelt inngrep i luftrommet over o_TUN_2 reiser i tillegg et privatrettslig spørsmål som må holdes atskilt fra kommunens behandling etter plan- og bygningsloven.
En eventuell dispensasjon eller byggetillatelse innebærer ikke i seg selv at tiltakshaver får rett til å disponere kommunens eiendom eller luftrommet over denne. Dersom markisen skal rage ut over eiendomsgrensen og inn over kommunal grunn, er tiltakshaver selv ansvarlig for å avklare om det foreligger nødvendig privatrettslig grunnlag for dette med Røros kommune som grunneier.
Kommunens behandling av saken som plan- og bygningsmyndighet og kommunens stillingtaken som eier av o_TUN_2 er to forskjellige forhold. En eventuell offentligrettslig tillatelse kan derfor ikke forstås som et grunneiersamtykke.
Det gjøres også oppmerksom på at en markise som rager ut over offentlig gateareal må utformes og plasseres slik at den ikke skaper hinder eller fare for ferdsel, drift og vedlikehold av gata, varelevering eller annen nødvendig bruk av gatearealet. Dette må kunne vurderes på grunnlag av det etterspurte snittet og øvrige målsatte tegninger.
Videre behandling
Vi ber om at ovennevnte opplysninger og dokumentasjon sendes kommunen innen seks uker fra brevets dato.
Når dokumentasjonen er mottatt, vil kommunen ta endelig stilling til hvilke planbestemmelser tiltaket er i strid med, hvilke dispensasjoner som er nødvendige, og om saken er tilstrekkelig opplyst til å kunne realitetsbehandles.
Dersom manglene ikke blir rettet innen fristen, kan kommunen vurdere å avslutte eller avvise saken på grunnlag av at nødvendig dokumentasjon for behandling ikke foreligger.
Vi gjør avslutningsvis oppmerksom på at anmodningen om supplerende dokumentasjon ikke innebærer noen forhåndsvurdering av om dispensasjon eller byggetillatelse vil bli gitt.
Med hilsen
Rossen tjïelte / Røros kommune
