I mai i fjor utarbeidde Aktiv Jæren ei verdivurdering av eigedommen i Bekkevegen: 5.225.000 kroner, står det der.
Summen var ikkje ein takst eller ei øvre eller nedre grense, men ein freistnad på å fastsetta mogleg prisoppnåing i dagens marknad.
I oktober inngjekk Time kommune ein salsavtale med eitt av selskapa til utbyggaren Fredrik Stensland, som var verd 1.666.625 kroner.
Differansen fekk Øystein Nereng (SV) til å undra. I utval for lokal utvikling stilte han kommunalsjefen, som signerte avtalen, spørsmålet:
«Kva er grunnen til at kommunen gir Stensland AS ein rabatt på over 3,5 millionar kroner?»
Planlagt fortetting
Kommunalsjef Reid Ivar Bjorland Dahl forklarte i utvalet 23. april at Stensland kontakta kommunen med sikte på å kjøpa arealet.
– Eksisterande eigedomsstruktur er lite rasjonell med tanke på utvikling av området slik reguleringsplan frå 2019 legg opp til, og kommunen vurderte at det kunne vera tenleg å selja arealet slik at dette kunne utviklast samla, forklarte han.
Reguleringsplanen legg opp til å fortetta området med fem einebustader og åtte rekkjehus.
Forslagsstillaren var S & Prosjekt AS, eit selskap Stensland nå eig åleine, og som i 2015 sikra seg rettane til nabotomta.
Kontrollerer naboeigedommen
Verdivurderinga frå Aktiv føreset at delfeltet som i reguleringsplanen blir kalla BSF1, blir utvikla samla, sa kommunalsjef Bjorland Dahl til Nereng.
– Dette delfeltet består av tomt som kommunen eig og tomt som Stensland disponerer. Reguleringsplan legg opp til at éin av dei fem bueiningane skal utviklast på tomtegrensa mellom disse tomtene. Det vil ikkje vera mogleg om desse tomtene vert utvikla uavhengig av kvarandre.
Under forhandlingane med kommunen skreiv Stensland at området har vore prega av «av langvarige prosesser og uavklarte forhold».
I ein e-post la han ikkje skjul på at fortetting i tråd med reguleringsplanen føreset at kommunen gjer ein avtale med han. Han skreiv:
«Jeg ser derfor ikke at det finnes andre aktører som vil gå inn og kjøpe en del av dette området. Vi har flere andre prosjekter på gang, men dette er et prosjekt jeg gjerne vil realisere – dog ikke for enhver pris.»
Ville gje 1 million
Jærbladet har sett utkast til ein avtale frå juni 2025, der salssummen var 2,3 millionar kroner. I september fekk kommunen eit mottilbod, der det eine forslaget ikkje var på meir enn 1 million.
Til samanlikning arbeidde Aktiv, som kommunen hadde engasjert til å gjera verdivurderinga, med ein marknadspris på 2,2 millionar kroner for ei byggeklar einebustadtomt på Kvernaland.
Innsyn i e-postutvekslinga med kommunen viser at Stensland meinte føresetnadene for avtalen var blitt vesentleg endra, og at det kommunen selde, ikkje var ei ferdig regulert bustadtomt.
Over sommaren 2025 vart det klart at reguleringsplanen ikkje kunne gjennomførast utan ein prosess med planendring (i staden for gjennom dispensasjon).
Utbyggaren ville derfor ikkje gje meir enn 825 kroner på kvadratmeter, som er det kommunen tar for tilleggsareal på Kvernaland.
«Alternativ 1 som du skisserer under er ikke aktuelt for kommunen. En tomt på 1250 m2 kan ikke sammenlignes med tilleggsareal, som som oftest bare er en stripe langs en eksisterende tomt», svarte kommunen.
Det andre forslaget var eit kompromiss – midtvegs mellom avtalt pris og det første forslaget. Det er denne prisen som vart avtalt.
Droppa ope sal
Etter å ha høyrt heile svaret frå kommunalsjefen hadde Kjell Olav Stangeland (Ap) eit spørsmål:
– Hadde det ikkje vore mogleg å legga denne tomta ut på den opne marknaden?
– Me vurderte det, og me vurderte det sånn at det ville vore vanskeleg, svarte Bjorland Dahl.
Han meinte det aldri ville blitt utvikling utan avtalen fordi området er så vove saman rundt dei to eigedomsgrensene.
Stangeland lurte på om tomta kunne ha vore lagt ut med dei same føresetnadene som Stensland AS måtte innfri. Han fekk stadfesta at det hadde vore mogleg.
Må bygga bru
Kostbare rekkjefølgekrav gjorde at kommunen droppa å bygga omsorgsbustader på tomta, fordi den samla investeringa vart for dyr.
Avtalen med Stensland AS inneber at utbyggaren skal betala for reguleringsendringa og fleire rekkjefølgekrav. Dei omfattar etableringa av ei ny bru over Åslandsbekken, leikeplass, grøntstruktur og turveg, i tillegg til nødvendig køyreveg og VA-anlegg.
Reguleringsendringa måtte til fordi køyrevegen inn til dei nye bustadene måtte flyttast sørover i forhold til godkjent plan.
Den nye traséen tar areal av nabotomta som Stensland allleiere disponerte, og av den han fekk kjøpa frå kommunen, som totalt gjev han mindre areal til å bygga bustader på.
Bjorland Dahl samanfatta i svaret til Nereng:
– Endeleg salspris reflekterer med andre ord fleire faktorar: takst, rekkefølgjekrav og endring av plassering av køyreveg. I tillegg forplikta Steinsland seg til å ta alle kostnader knytt til reguleringsendring, deling og oppmålingsforretning.
Bindande avtale
I eit avtaleutkast kommunen presenterte i september, var det ein føresetnad at reguleringsendringa vart vedtatt.
Stensland kommenterte at det punktet skapte ein ubalanse, etter som kommunen har «full styring over prosessen».
Han fekk gjennomslag for at avtalen skal vera bindande for begge partane uavhengig av om reguleringsendringa blir vedtatt.
Men han fekk ikkje gjennomslag for å ta ut eit punkt om å indeksregulera kjøpesummen, som ville gjort avtalen mindre verd for kommunen dersom reguleringsarbeidet drog ut i tid.
Som nemnt tidlegare, sikra eitt av selskapa til Stensland seg rettane til nabotomta tilbake i 2015, utan at noko så langt er skjedd der.
Stensland føreslo dette punktet i avtalen med kommunen:
«Kjøpesummen er fastsatt som en samlet og endelig pris per dato for avtaleinngåelse. Det skal ikke foretas indeksregulering eller annen prisjustering i ettertid, da partene er enige om at avtalt pris allerede reflekterer markedsverdi og kjøpers påtatte forpliktelser.»
Ingen sluttdato
Øystein Nereng spurte i utvalet kva tankar kommunalsjefen har om at Stensland AS kan utsetta kjøp av tomt i fleire tiår.
– Når det gjeld spørsmål om sluttdato, så ville det heilt klart vore ein fordel om dette var avtalefesta. Det er alltid betre å vera eksplisitt enn implisitt i slike avtalar. Likevel bygger avtalen på føresetnad om regulering, og vedtatt regulering utløyser betaling innan seks månader, svarte Bjorland Dahl.
Vidare meinte han at kommunen ikkje er heilt låst låst, slik Nereng la til grunn.
– Passivitet knytt til denne føresetnaden vil danna grunnlag for oppseiing av avtalen frå kommunen si side etter alminnelege avtalerettslege prinsipp. Når det er sagt, kan eg opplysa om at reguleringsarbeidet er i gang.
Naboane i Bekkevegen, som Jærbladet møtte førre veke, opplyste at dei ikkje var klar over den utviklinga.
Vil auka frå fem til tolv hus
Under forhandlingane med kommunen skreiv Stensland at han ville forsøka å få plass til fleire bustader:
«Nå som det uansett må gjøres en justering av reguleringsplanen, kan det også åpne for en viss fortetting, noe jeg har vurdert som en mulighet gitt at dagens boliger er svært høyt priset og dermed har en begrenset kjøpergruppe og vanskelig og realisere.»
Planavdelinga i Time kommune, arkitekt Sjo Fasting og Fredrik Stensland hadde eit møte i november, etter at kjøpsavtalen var inngått.
I utgangspunktet er planavdelinga positiv til at området blir fortetta ytterlegare, men dei meiner forslaget går for langt.
I staden for fem einebustader på delfeltet, som i planen frå 2019, føreslo utbyggaren å bygga 13 rekkjehus. Referatet frå det siste møtet, 13. april, viser at kommunen førebels er negativ til forslaget, som forslagsstillaren presiserte at ikkje må sjåast på som endeleg.
Planavdelinga føreslo konkret å ta ut to rekkjehus, der eitt er teikna under éin meter frå kantsona til Åslandsbekken.
Kommunen meinte at det kunne sjå ut som om denne bustaden, og kanskje fleire andre, vart avhengige av å bruka naboen sin eigedom for å snu bilen. Dette var ikkje konsulenten samd i.
Anbefalinga om å ta ut eitt rekkjehus (frå felta BKS2 og BKS3), grunngav kommunen slik:
«I denne situasjonen legger vi vekt på forskjellen mellom hager i godkjent plan og forslag til nye. Vi er i en situasjon med en nær dobling av antall boliger sett i forhold til en relativt nylig godkjent plan.»
I etterkant av møtet har forslagsstillaren tatt ut eitt rekkjehus, opplyser arkitekten i ei oppdatering til kommunen.
